Đánh thức bất động sản phía Tây

Trục Đại lộ Thăng Long thu hút nhiều nhà đầu tư bất động sản. Ảnh: Phạm Hùng

Xóa bỏ được… phố chợ
Hà Nội tròn 10 năm mở rộng địa giới hành chính - một chiến lược có tầm nhìn trăm năm, tác động đến mọi lĩnh vực, trong đó có BĐS. Hiện tại vẫn còn băn khoăn, vậy cá nhân ông đánh giá thế nào?
- Để bảo tồn các giá trị xưa cũ thiêng liêng, xứng tầm Thủ đô của một đất nước hơn 80 triệu dân, tất yếu phải mở rộng địa giới hành chính nhằm phát triển theo định hướng hiện đại. Quay ngược thời điểm năm 2008, nếu chậm chạp trong quyết định mở rộng, không loại trừ khả năng, hiện tại chúng ta vẫn trì trệ trong tiến trình hội nhập thế giới. Đánh giá một cách khách quan, sau 10 năm mở rộng địa giới hành chính, Hà Nội đạt được những bước phát triển mạnh. Song song, còn tồn tại một số hạn chế khi tốc độ đô thị hóa tăng chóng mặt. 
Xét về mặt được, khi Thủ đô quy hoạch về phía Tây, nhiều khu đô thị mới quy mô khép kín được hình thành, thiết lập mặt bằng chất lượng sống mới cho người dân. Đáng chú ý, việc Hà Nội phát triển mạnh khu vực Hà Đông đã “chở” được một khối lượng đáng kể người dân lẫn cơ quan Nhà nước dịch chuyển ra đây. Về phía địa bàn Hà Tây cũ (khu Hòa Lạc kéo xuống các huyện Thạch Thất, Chương Mỹ, Đan Phượng…) diện mạo cũng thay đổi khá mạnh. Đặc biệt, sau khi có quy hoạch Hà Nội mở rộng còn tạo ra định hướng kết nối đô thị vệ tinh gắn với trung tâm.
Phần đô thị mới Hà Nội ngày càng khang trang, hiện đại với sự hình thành của nhiều trung tâm thương mại, khu đô thị lớn. Xóa bỏ được “Phố chợ” – mặt phố nhà nào cũng là cửa hàng, tạo ra không gian đa dạng phát triển. Hệ thống đường sá kết nối nội bộ các khu đô thị mới nhìn chung cũng thông thoáng, ít ùn tắc. 
Song, điểm hạn chế cũng chiếm một tỷ lệ không nhỏ. Thứ nhất, phía Tây vốn có địa hình thấp, thường xuyên ngập lụt khi mưa nhiều. Hiện tại chưa có giải pháp triệt để cho câu chuyện “ngập hoàn ngập”. Tiếp theo, cảnh quan các dự án BĐS khu Tây còn thiếu tính đồng bộ. Bởi nhiều chủ đầu tư dự án vẫn tư duy “một mình một phách”, chưa ý thức cùng nhau tạo vẻ đẹp đồng nhất trong kiến trúc TP. Cuối cùng, trong quy hoạch Hà Nội mở rộng chú trọng mặt nước và cây xanh làm điểm nhấn. Song, chỉ duy bài toán cây xanh đạt hiệu quả tích cực, yếu tố mặt nước đối ngược hoàn toàn. Phần sông Đáy, sông Nhuệ dù đã lên kế hoạch xử lý nước thải, làm sạch bề mặt nhưng tình trạng ô nhiễm ít chuyển biến.
Hà Nội khi mở rộng ưu việt hơn hẳn về quỹ đất, cảnh quan, hồ nước, các con sông. Những ưu việt này không phải đô thị nào trên thế giới cũng có được. Vấn đề phải biết “bẻ lái” để tiềm năng thành động năng phát triển.
Sau mở rộng, diện tích tăng gấp 3 lần. Ở mặt cảm quan, rõ ràng BĐS hưởng lợi từ nguồn cung đất đai. Ông có thể phân tích sâu hơn về thuận lợi, khó khăn của thị trường này?
- Năm 2008, song song với quyết định mở rộng địa giới, bức tranh nhà đất đang quay cuồng với cơn sốt đất thứ 3. Trong ngưỡng cảnh nhiều DN BĐS muốn đầu tư vào Hà Nội, nhưng không còn đất, từ đó mới có câu chuyện chuyển dịch dòng tiền sang phía Tây. Thời kỳ mở rộng, thị trường hưởng lợi lớn khi giá trị BĐS tăng từng ngày do lên đời… đất Thủ đô. 
Dư âm của không khi bán – mua nhộn nhịp kéo dài chưa lâu lại không may gặp lạm phát (năm 2009 và 2010), thị trường nhà đất có dấu hiệu chững. Chính phủ phải sử dụng gói giải pháp ngăn luồng tiền đi vào BĐS, đồng thời, kích cầu khoảng 1 tỷ USD để giữ nền kinh tế ổn định, song không khả quan. Bắt đầu từ năm 2011 đến 2014, giá BĐS liên tục đi xuống. Ngay lập tức, các khu đô thị mới dọc Đại lộ Thăng Long như Thiên Đường Bảo Sơn, Geleximco, Sudico thanh khoản đứng lại, trở thành kho tồn đọng cho đến hiện tại.
Tuy nhiên, từ năm 2014 với gói 30.000 tỷ đồng, BĐS khu Tây Hà Nội dần chuyển động tích cực. Kho hàng tồn vơi dần, các dự án chung cư mới có mức giá hợp lý được đông đảo giới trẻ quan tâm. Khác với khu Nam chiếm lĩnh của phân khúc cao cấp ngay trong trung tâm, khu Tây lại là nơi tập trung nhiều dự án nhà ở có giá bán hợp lý. Chính điều này đã giúp số đông người mua ở thật và thị trường phát triển ngoạn mục. Số lượng cầu tăng mạng, thậm chí không ít thời điểm giữa năm 2015 còn ghi nhận cháy hàng. 
Rõ ràng, triển vọng BĐS xuôi về phía Tây rất lớn, với lợi thế quỹ đất rộng, sản phẩm giá rẻ đã đánh thức giá trị thực của thị trường BĐS. Then chốt không chỉ nằm ở lợi thế BĐS nhà ở mà BĐS du lịch của văn hóa xứ Đoài cũng vô cùng khả quan.

GS.TSKH Đặng Hùng Võ – nguyên Thứ trưởng Bộ TN&MT

Mỏ vàng về bất động sản du lịch
Ông vừa ví khi mở rộng Hà Nội về khu Tây mà chưa kích hoạt được mảng BĐS du lịch chẳng khác nào mang theo “món nợ” với xứ Đoài?
- Thị trường BĐS nhà thấp tầng (biệt thự, liền kề) hay chung cư cao tầng chỉ thu được nguồn tiền cố hữu trong dân mình. Ngược lại, BĐS du lịch nếu phát huy được thế mạnh, là một mỏ vàng từ du khách quốc tế. Quy hoạch BĐS du lịch gắn với các điểm du lịch xứ Đoài vì thế là câu chuyện tương lai, Nhà nước phải tính tới. Lợi thế nhiều công trình tự nhiên đặc sắc, gắn với quá trình phát triển dân tộc từ xa xưa mà không “đẩy” được du lịch lên chẳng phải là “món nợ” xứ Đoài hay sao?
Thực tế, chúng ta chưa nắm giữ trong tay một quy hoạch du lịch bài bản nào cho trục Tây Hà Nội. Tiềm năng BĐS du lịch Ba Vì, Sơn Tây tại sao vẫn do tư nhân phát hiện chứ không phải Nhà nước? Đó có phải lý do BĐS du lịch dù đã xuất hiện song chưa tạo thành động lực chính?
- Khi mở rộng, vấn đề then chốt nằm ở tầm nhìn tối thiểu là 50 năm. Nôm na, sau 50 năm, thế hệ kế tiếp vẫn thấy quy hoạch như vậy phù hợp. Tôi đơn cử như Paris đã được Kiến trúc sư Haussman người Đức thiết kế quy hoạch từ cuối thế kỷ XIX, sau 50 năm thế hệ kế tiếp ông vẫn thấy hợp lý. Ngay bây giờ, để phát huy được lợi thế BĐS du lịch cho tầm nhìn dài hạn của khu Tây, trách nhiệm của Nhà nước cần cung cấp quy hoạch, hướng dẫn và kêu gọi đầu tư. Cụ thể, tại các đô thị đã phát triển như Nhật Bản, đưa ra bản quy hoạch BĐS du lịch và bán quyền phát triển bản quy hoạch đó cho DN.
Tất nhiên, nội dung quy hoạch phải hấp dẫn về mặt lợi ích kinh tế (đính kèm các quy định khắt khe về mật độ xây dựng, cảnh quan và chiều cao) để thu hút các DN… Nhà nước chỉ thu tiền duy nhất một lần khi bán bản quy hoạch. Còn việc chủ đầu tư F1 chuyển nhượng sang cho đối tác khác, giá BĐS sau này sinh lời gấp đôi sau đầu tư, Nhà nước không can thiệp. Như vậy, lợi cả đôi đường, Nhà nước vừa có tài chính, lại kiểm soát được tình trạng điều chỉnh quy hoạch theo lợi ích tư nhân.
Thời gian tới, cần làm gì để giải quyết những bất cập và phát huy thế mạnh vùng đô thị mới Hà Nội mở rộng, thưa ông?
- Hiện nay, cách thức phát triển Đại lộ Thăng Long vẫn đang “lưng chừng” chứ chưa chạy thẳng lên Ba Vì. Vì lẽ đó, cần tìm cách BOT để tạo được một đại lộ đến nơi đến chốn, thực hiện đúng vai trò khi Hà Nội xuôi về khu Tây. Đồng thời, các khu đô thị mới có khả năng phát triển dọc đại lộ cần có quy hoạch cụ thể hóa theo dạng nhà vườn hay đô thị cao tầng hoặc TP siêu thông minh… Muốn vậy, BĐS nhà ở hay du lịch trục Đại lộ Thăng Long cùng phải nhanh chóng hình thành bản quy hoạch hấp dẫn để thử nghiệm bán quyền phát triển như tôi vừa phân tích.
Không thể duy trì mãi cảnh cơ quan quản lý “thụ động” chờ nhà đầu tư này đến, DN kia vào. Kịch bản phát triển dự án phải do Nhà nước quyết định. Kịch bản tốt, quy hoạch đô thị có tầm nhìn dài hạn và đảm bảo giá trị văn hóa tương lai, tiền đầu tư đổ vào nhiều. Nếu không, sẽ ngược lại. Khu Tây Hà Nội có lợi thế phát triển sau, vì vậy có thể tiếp nhận trí tuệ thiết kế đô thị hiện đại nhất trong khu vực và thế giới phù hợp với tập quán của người Việt. So với các nước trong khu vực, chúng ta có đủ điều kiện phát triển thành đô thị lớn, hiện đại, tiện nghi hơn các nước trong khu vực vì Hà Nội có quỹ đất lớn.
Xin cảm ơn ông!