“Đánh thức” giá trị tiềm ẩn của nguồn lực đất đai

Biến nguồn lực đất đai thành giá trị

Theo các báo cáo, tại TP.HCM, nếu tính trên 118.052 ha đất nông nghiệp, chỉ tạo được giá trị 6.494 tỷ đồng, chiếm tỷ trọng 0,89% GRDP (tổng sản phẩm trên địa bàn), giá trị gia tăng chỉ đạt 55 triệu đồng/ha/năm.

Trong khi đó, đất công nghiệp - dịch vụ chỉ có 14.264 ha, nhưng đã tạo ra giá trị đến 726.978 tỷ đồng, chiếm tỷ trọng 99,11% GRDP, giá trị gia tăng chỉ đạt 50,9 tỷ đồng/ha/năm. Sự chênh lệch về hiệu quả đã rõ.

Theo các chuyên gia, việc chuyển đổi loại hình đất đai để tạo nguồn lực mới là cần thiết. Tuy nhiên, cách thức, tiến trình và trọng điểm của việc quy hoạch, chuyển đổi cần đặt trong tầm nhìn dài hạn.

Chia sẻ trong một hội nghị về đất đai, Bộ trưởng Bộ Xây dựng Phạm Hồng Hà từng cho rằng: Việt Nam đang ở tình trạng sử dụng đất với mật độ thấp, dẫn đến đất dôi dư chưa đưa vào quản lý còn nhiều, dễ dẫn đến lấn chiếm. “Chúng tôi đề xuất có luật thuế tài sản, thuế chuyển quyền sử dụng đất, có điều chỉnh theo giai đoạn để có thể tạo nguồn thu lâu dài.

Đây là vấn đề cốt lõi, là nguồn lực chủ yếu để phát triển đô thị, chứ không phải chỉ trông chờ vào xã hội hóa”, Bộ trưởng Bộ Xây dựng kiến nghị.

Về phía Bộ Tài nguyên & Môi trường, Bộ trưởng Trần Hồng Hà từng chia sẻ quan điểm: “Ở các đô thị, phần đất công giao cho xã phường quản lý nhiều nơi xảy ra lấn chiếm, sử dụng sai do giám sát không chặt chẽ. Ở Hà Nội và một số địa phương có các diện tích đất dôi dư như bãi bồi ven sông cũng đang rơi vào tình trạng này”.

Ngoài vấn đề lãng phí về quỹ đất, về quy hoạch, theo các chuyên gia, Việt Nam còn đang lãng phí một nguồn lực lớn để phát triển đô thị là nguồn thu từ đất.

Tại TP.HCM, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) đánh giá: Về cơ bản,  để tạo nguồn lực đột phá cho Thành phố phát triển nhanh và bền vững thì việc chuyển đổi khoảng 1/3 diện tích đất nông nghiệp thành đất công nghiệp, thương mại, dịch vụ, đô thị ở TP.HCM là hợp lý.

Tuy nhiên, việc chuyển đổi này cần phải theo quy hoạch, phải có lộ trình phù hợp và phải tuân theo yêu cầu đầu tư phát triển của thành phố.

Ông Châu đề xuất cần tạo nguồn thu minh bạch từ đất bằng việc quy định rõ mức thuế suất. Về lâu dài đề nghị nghiên cứu bỏ hẳn khái niệm “tiền sử dụng đất” mà thay thế bằng sắc thuế sử dụng đất ở với thuế suất nhất định, đề xuất khoảng 10% hoặc 15% bảng giá đất.

Như vậy, vừa minh bạch, vừa dễ tính toán và loại trừ được cơ chế xin - cho. Hạn chế việc thu tiền sử dụng đất lần đầu quá lớn mà duy trì nguồn thu bền vững, lâu dài cho Nhà nước.

Ở góc nhìn khách quan hơn, chuyên gia kinh tế Nguyễn Minh Phong nhận định: việc đấu giá đất là cần thiết, Ban tổ chức cần tham vấn giá đất các khu vực lân cận để có được mức giá tốt. Phải có đơn vị định giá độc lập và đơn vị này sẽ phải chịu trách nhiệm nếu có sai phạm trong việc định giá.

 

Tại nhiều địa phương, đất nông nghiệp không mang lại hiệu quả kinh tế cao 
“Với những dự án thuộc diện khuyến khích thì có thể miễn tiền sử dụng đất, nhưng với các dự án chiếm đất bỏ đấy hoặc để buôn đi bán lại thì cần thu hồi hoặc đưa ra mức thuế cao.
Về cơ bản, việc chủ động khai thác tốt nguồn lực từ đất là rất quan trọng để tạo ra một nguồn lực mới, góp sức cho tăng trưởng kinh tế nói chung”, ông Phong cho biết thêm.

 

Mở rộng nguồn thu từ đất

Theo quy định tại Khoản 1 Điều 107 Luật Đất đai 2013, Ngân sách Nhà nước thu trực tiếp 7 khoản thu tài chính từ đất đai theo quy định, bao gồm: Tiền sử dụng đất khi được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất mà phải nộp tiền sử dụng đất; Tiền thuê đất; Thuế sử dụng đất; Thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất; Tiền thu từ việc xử phạt vi phạm pháp luật về đất đai; Tiền bồi thường cho Nhà nước khi gây thiệt hại trong quản lý và sử dụng đất đai; Phí và lệ phí trong quản lý, sử dụng đất đai.

Các doanh nghiệp bất động sản thực hiện nghĩa vụ nộp các khoản thu nói trên khi thực hiện dự án. Riêng thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất được nộp hòa lẫn trong thuế thu nhập doanh nghiệp.

Ngoài các nguồn thu trên, Nhà nước còn tiếp tục thu ngân sách từ việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất: từ đất nông nghiệp thành đất phi nông nghiệp, đất ở.

Đây là việc chuyển đổi để thực hiện đầu tư, kinh doanh các dự án phát triển công nghiệp, thương mại, dịch vụ, du lịch, phát triển các khu đô thị, dân cư.

Nguồn thu từ chuyển đổi mục đích sử dụng đất thời gian qua đã đóng góp quan trọng vào ngân sách các địa phương. Nhìn từ Quận 7, TP.HCM sẽ thấy, tại thời điểm thành lập năm 1997, thu ngân sách chỉ đạt 65,5 tỷ đồng/năm.

Đến năm 2011 đạt 2.033 tỷ đồng, năm 2017 đạt hơn 4.000 tỷ đồng, trong đó, thị trường bất động sản đóng góp vai trò quan trọng.

Vào năm 2012, Công ty Liên doanh Phú Mỹ Hưng là chủ đầu tư Khu đô thị mới Phú Mỹ Hưng, Quận 7, đã nộp ngân sách 2.100 tỷ đồng, chiếm 20% khoản thu từ đất của cả thành phố cả năm 2012.

Theo số liệu của Cục Thuế TP.HCM, nguồn thu từ đất chiếm 8,76% tổng thu ngân sách thành phố năm 2017 và cũng có xu thế tăng dần số tuyệt đối qua các năm.

Năm 2014, thu 8.298 tỷ đồng (chưa bao gồm số thu từ thuế thu nhập do chuyển nhượng bất động sản và lệ phí trước bạ); Năm 2015, thu 21.720 tỷ đồng; Năm 2016, thu 24.632 tỷ đồng; Năm 2017, thu 30.507 tỷ đồng.

Nguồn thu này có sự trồi sụt theo diễn biến thị trường. Chẳng, hạn năm 2013, do thị trường trầm lắng, số thu tiền sử dụng đất chỉ đạt khoảng 5.600 tỷ đồng, chỉ bằng khoảng 1/2 số thu năm 2012 (10.000 tỷ đồng).

TP.HCM với chủ trương chuyển đổi 26.000 ha đất nông nghiệp thành đất công nghiệp, dịch vụ, bất động sản, diện mạo thành phố mang tên Bác được kỳ vọng sẽ tạo nên nhiều sự thay đổi tích cực trong thời gian tới khi nguồn lực đất đai được “đánh thức” và góp sức phát triển kinh tế chung.

 

Hotline Báo Đầu tư Bất độ