Mua bán đất ruộng bằng giấy tờ viết tay có hiệu lực không?

Tóm tắt câu hỏi:

Lúc cha tôi còn sống có mua 7 công đất ruộng của người chú mình nhưng chỉ làm giấy tay 2 bên ký kết không có xác nhận của địa phương. Thời gian qua cha tôi có giao đất cho người cô làm, giờ cha tôi mất nên tôi muốn lấy lại đất để làm sổ đỏ nhưng chú tôi không đồng ý do đất đó chú tôi đứng tên. Trong trường hợp này tôi có được quyền lấy lại đất hay không? Xin nhờ luật sư tư vấn giúp tôi.

Luật sư tư vấn:

Với thắc mắc nêu trên, nhà tư vấn xin được đưa ra quan điểm như sau:

1. Căn cứ pháp lý:

+ Luật Đất đai 2013;

+ Bộ Luật Dân sự 2015.

2. Giải quyết vấn đề:

Vì thông tin bạn đọc cung cấp không đề cập đến các mốc thời gian vụ việc xảy ra trên thực tế, nên quy định của pháp luật hiện hành có liên quan sẽ được áp dụng để đưa ra ý kiến tư vấn cho bạn và gia đình trong trường hợp này.

Qua những thông tin bạn đọc cung cấp, có thể hiểu rằng tại thời điểm thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất, bên chuyển nhượng (chú bạn ) đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với thửa đất là đối tượng giao dịch và hai bên chỉ lập giấy tờ viết tay về việc mua bán quyền sử dụng đất.

Theo quy định của pháp luật hiện hành tại điểm a khoản 3 điều 167 Luật Đất đai 2013 thì hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật. "Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:

a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này;

…

d) Việc công chứng thực hiện tại các tổ chức hành nghề công chứng, việc chứng thực thực hiện tại Ủy ban nhân dân cấp xã".

Theo quy định tại khoản 2 Điều 117 Bộ luật Dân sự 2015, hình thức của giao dịch dân sự là điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự khi được quy định trong các văn bản pháp luật chuyên ngành.

Như vậy, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất (không thuộc trường hợp kinh doanh bất động sản như trường hợp của gia đình bạn) chỉ phát sinh hiệu lực pháp lý khi hợp đồng đó được lập thành văn bản và được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật.

Tuy nhiên, Khoản 2 Điều 121 Bộ Luật Dân sự 2015 cũng quy định: “Giao dịch dân sự đã được xác lập bằng văn bản nhưng vi phạm quy định bắt buộc về công chứng, chứng thực mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó. Trong trường hợp này, các bên không phải thực hiện việc công chứng, chứng thực".

Như vậy, với tư cách là bên nhận chuyển nhượng trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, nếu chứng minh được đã thực hiện  được từ  hai phần ba nghĩa vụ- giao cho bên chuyển nhượng từ đủ hai phần ba giá trị quyền sử dụng đất theo nội dung hợp đồng thì gia đình bạn có quyền yêu cầu Tòa án công nhận hiệu lực pháp lý của hợp đồng.

Như vậy, có hai hướng giải quyết trong trường hợp của gia đình bạn:

Thứ nhất, yêu cầu Tòa án công nhận giá trị của hợp đồng chuyển nhượng. Theo đó, gia đình bạn có nghĩa vụ hoàn thành việc giao tiền (nếu chưa hoàn thành) và bên chuyển nhượng có nghĩa vụ giao đất theo đúng nội dung hợp đồng đã được xác lập.

Thứ hai, nếu chưa thực hiện được hai phần ba nghĩa vụ giao tiền theo nội dung hợp đồng, hợp đồng đã ký giữa hai bên không có giá trị pháp lý. Theo đó, gia đình bạn không có quyền yêu cầu bên chuyển nhượng giao đất và giấy tờ về đất và ngược lại,  bên chuyển nhượng có trách nhiệm hoàn trả số tiền đã nhận của cha bạn khi thực hiện giao dịch.