Vẫn vướng khi tách thửa, chuyển mục đích sử dụng đất

Ông Thái Bỉnh Nghĩa, Trưởng phòng Tài nguyên và Môi trường (TN-MT) huyện Hóc Môn, cho biết theo Điều 191 Luật Đất đai 2013, người nhận chuyển nhượng, nhận tặng, cho đối với đất nông nghiệp phải là người trực tiếp sử dụng đất.

Tuy nhiên, trong thực tế có trường hợp cha mẹ cho con theo thừa kế nhưng người con lại không trực tiếp làm nông nghiệp nên bị vướng. Liên quan đến công tác chuyển mục đích sử dụng đất, hiện nay theo quy định phải căn cứ vào quy hoạch để xem xét cho chuyển mục đích.

Theo Luật Đất đai, chỉ có đất ở đô thị và đất ở nông thôn. Trong khi ở Hóc Môn, các đồ án quy hoạch 1/2000 lại có đất hỗn hợp, đất khu dân cư xây dựng mới, đất xây dựng thấp tầng, đất du lịch sinh thái… Vậy nên có căn cứ được vào đây để cho chuyển mục đích hay không? 

Một cán bộ UBND quận 1 kể, trên địa bàn quận có căn nhà nguồn gốc trước đây là sở hữu tư nhân (đất ở), sau đó một công ty mua lại và năm 2008 được cấp giấy chứng nhận ghi mục đích sử dụng là “thương mại dịch vụ”. Đến năm 2017, công ty này chuyển nhượng lại cho một cá nhân và làm thủ tục cấp giấy chứng nhận vẫn ghi là “đất thương mại dịch vụ, sử dụng ổn định lâu dài”.

Đất nông nghiệp và nhà dân tại xã Phong Phú, huyện Bình Chánh. Ảnh: Cao Thăng
Hộ dân này hiện nay không chịu nội dung trên và đang kiện UBND quận 1, yêu cầu phải ghi là “đất ở đô thị, sử dụng lâu dài”. Và UBND quận 1 chưa biết có phải làm thủ tục để chuyển lại mục đích sử dụng đất như ban đầu hay không?

Ông Võ Phan Lê Nguyễn, Trưởng phòng TN-MT huyện Nhà Bè, cho biết chuyển mục đích sử dụng đất liên quan đến kế hoạch sử dụng đất hàng năm. Quy định này áp dụng tốt đối với các dự án của tổ chức đã có đầy đủ pháp lý.

Còn đối với cá nhân rất khó vì chưa tính được đến từng thửa đất. Hiện nay huyện Nhà Bè đang vướng vấn đề này; do đó, đề nghị Sở TN-MT TPHCM hướng dẫn để các quận huyện yên tâm đăng ký kế hoạch sử dụng và chuyển mục đích sử dụng đất cho cá nhân.

Ngoài ra, theo ông Võ Phan Lê Nguyễn, nếu căn cứ vào Luật Đất đai mà không cho người dân chuyển mục đích sử dụng đất đối với các khu vực quy hoạch là khu dân cư xây dựng mới thì không có cơ sở pháp lý, nhưng nếu cho chuyển lại phá vỡ quy hoạch của toàn địa bàn. Vấn đề này cũng cần có hướng dẫn từ Sở TN-MT TPHCM.

Hiện nay Nhà Bè thu hồi đất của dân rất nhiều và có tình trạng trên một giấy chứng nhận có nhiều thửa đất mà chỉ được thu hồi toàn bộ giấy chứng nhận chứ không cho thu hồi từng thửa đất. Việc này cũng cần có hướng dẫn của cơ quan cấp trên vì những giấy chứng nhận nói trên tồn tại từ các luật cũ. 

Ông Phạm Văn Hùng, Trưởng phòng TN-MT huyện Bình Chánh, thông tin theo Quyết định 60 của UBND TPHCM, việc tách thửa đối với đất nông nghiệp chỉ được giải quyết đối với đất quy hoạch để sản xuất nông nghiệp.

Tuy nhiên, rất nhiều khu vực thực tế đang là đất nông nghiệp nhưng đã được quy hoạch là đất dân cư xây mới hoặc đất hỗn hợp. Do đó, người dân có đất nông nghiệp trong những quy hoạch này không được giải quyết tách thửa.

“Việc tách thửa không làm thay đổi bản chất quy hoạch; do đó, nếu người dân có nhu cầu thì cần xem xét giải quyết cho dân. Tại huyện Bình Chánh, trường hợp này rất nhiều nhưng vướng quy định không tách thửa được nên người dân rất bức xúc”, ông Phạm Văn Hùng nói.

Cũng liên quan đến tách thửa, ông Thân Thế Hùng, Trưởng phòng TN-MT quận 12, cho hay Quyết định 60 chỉ giải quyết tách thửa cho đất dân cư hiện hữu và hiện hữu chỉnh trang. Tuy nhiên, quận 12 hiện nay có đến 9 loại đất ở được phê duyệt như đất biệt thự vườn, đất dân cư xây mới, đất dân cư kết hợp phát triển du lịch, đất mật độ cao, mật độ thấp…

“Theo quy định tại Quyết định 60 thì những trường hợp này có được giải quyết hay không?”, ông Thân Thế Hùng đặt vấn đề. 

Giám đốc Sở TN-MT TPHCM Nguyễn Toàn Thắng cho hay, các loại đất ở mà các quận huyện nêu trên bản chất vẫn là đất ở, nếu không giải quyết sẽ ảnh hưởng đến quyền lợi người dân.

Theo Luật Đất đai chỉ có đất ở, đất nông nghiệp và các loại đất khác. Trong khi quy hoạch xây dựng có các loại đất như hỗn hợp, xây dựng mới…

“Quy hoạch xây dựng không khớp với quy hoạch đất đai. Quyết định 60 đã giải quyết đúng như tinh thần quy hoạch đất đai nhưng lại lệch với quy hoạch xây dựng nên đã xảy ra bất cập. Chỉ khi nào 2 quy hoạch này tương ứng với nhau thì mới giải quyết được”, ông Nguyễn Toàn Thắng nói.

Từ những khó khăn, vướng mắc của các quận huyện, ông Nguyễn Toàn Thắng đề nghị các địa phương tập hợp gửi về Sở TN-MT TPHCM để sở kiến nghị UBND TPHCM tìm hướng giải quyết.

“Quyết định 60 đã ban hành 6 tháng nay nhưng không có hồ sơ được giải quyết thì chứng tỏ quyết định này chưa thực sự đi vào cuộc sống”, ông Nguyễn Toàn Thắng nhận xét.

Đến trễ hẹn hồ sơ 

Trên thực tế, khi tiếp nhận hồ sơ nhà đất, các chi nhánh Văn phòng đăng ký (VPĐK) đất đai quận huyện đều có ngày hẹn trả kết quả (theo biên nhận). Thế nhưng, rất ít người dân được trả kết quả đúng hẹn.

Có trường hợp hẹn 5 lần nhưng hồ sơ vẫn chưa xong; có nơi “lịch sự” gửi thư xin lỗi, còn không thì thôi. Bà Huỳnh Thị Vang, Trưởng phòng TN-MT huyện Củ Chi - một trong những địa phương có tình trạng trễ hạn hồ sơ nhiều nhất - cho biết từ khi thành lập Chi nhánh VPĐK đất đai huyện Củ Chi đến nay, liên tục xảy ra tình trạng trễ hạn.

“Chỉ tính từ đầu năm đến nay, huyện chuyển lên 3.190 hồ sơ thuộc thẩm quyền của VPĐK đất đai TP ký, thì chỉ có 32 hồ sơ đúng hạn, chiếm tỷ lệ 1%. Trong con số được huyện Củ Chi thống kê, khoảng 78% hồ sơ trễ hẹn 11 - 20 ngày. “Việc trễ hạn khiến người dân rất bức xúc.

Huyện Củ Chi kiến nghị có giải pháp giải quyết tình trạng này hoặc có cơ chế ủy quyền như thế nào đó để giải quyết hồ sơ cho dân”, bà Huỳnh Thị Vang đề xuất. Các địa phương khác cũng thông báo có tình trạng hồ sơ trễ hạn như quận 9, quận 12, huyện Bình Chánh, Hóc Môn…

Ông Dư Huy Quang, Giám đốc VPĐK đất đai TPHCM, cho hay dù VPĐK đất đai TP được ủy quyền ký giấy chứng nhận nhưng chỉ một mình giám đốc được phép ủy quyền, còn các phó giám đốc không được ủy quyền ký giấy cũng là một bất cập.

Bên cạnh đó, VPĐK đất đai TP cũng phải mất thời gian chuyển hồ sơ về đóng dấu ở Sở TN-MT TPHCM. Giám đốc Sở TN-MT TPHCM Nguyễn Toàn Thắng khẳng định, việc trung ương cho phép TPHCM được ủy quyền cho VPĐK đất đai TP ký giấy cũng giúp rút ngắn một bước trong quy trình cấp giấy theo quy định mới.

Tuy nhiên, việc này vẫn chưa triệt để và nếu không phân cấp, ủy quyền, sẽ tiếp tục đối diện với việc trễ hạn. Ông Nguyễn Toàn Thắng cũng cho biết, mới đây, Bộ TN-MT đã chấp thuận cho sở được ủy quyền cho giám đốc các chi nhánh ký giấy.