Bất động sản nghỉ dưỡng - Cơ hội vàng từ “quãng lặng” thị trường

Nguồn cung sụt giảm

Báo cáo mới nhất của Hội Môi giới bất động sản Việt Nam cho thấy, trong 6 tháng đầu năm 2018, thị trường bất động sản nghỉ dưỡng đã có dấu hiệu chững lại về nguồn cung ở tất cả các phân khúc, bao gồm cả phân khúc nóng bỏng như condotel. Ghi nhận tại các thị trường chủ lực như: Đà Nẵng, Quảng Ninh, Phú Quốc, Nha Trang, đều có sự sụt giảm đáng kể về nguồn cung.

Tại Quảng Ninh, trong quý I, ở TP. Hạ Long không ghi nhận dự án condotel mới nào được chào bán ra thị trường. Các sản phẩm được chào bán năm 2017 đã đi vào giai đoạn cuối, hàng còn lại chủ yếu là các căn diện tích lớn.

Trong những dự án khác, chỉ có một số dự án đánh tiếng ra hàng như: Easting Phát Linh, Doubletree by Hilton HaLong Bay Hotel... và vẫn đang trong quá trình làm móng. Ngoài ra, trong kỳ ghi nhận sự chuyển dịch từ sản phẩm căn hộ chung cư thuần túy sang căn hộ chung cư có cam kết thuê lại của chủ đầu tư để mở rộng đối tượng khách hàng.

Tại thị trường Đà Nẵng, theo ghi nhận, lượng giao dịch bất động sản nghỉ dưỡng tại đây trong quý II/2018 chủ yếu tập trung ở phân khúc condotel là các dự án chào bán đợt cuối và chưa có nguồn cung chào bán mới ra thị trường.

Tổng cộng có khoảng 300 căn condotel được giao dịch trong thời gian này. Tình trạng cũng diễn ra tương tự với phân khúc biệt thự nghỉ dưỡng do dòng tiền đang cân nhắc với phân khúc “đắt tiền, nhiều của” này.

Tại Nha Trang, theo thống kê sơ bộ của Hội Môi giới bất động sản Việt Nam, sản phẩm bất động sản ở tất cả các phân khúc, kể cả condotel đều chững hoặc giảm giá.

Trong phân khúc condotel cao cấp với nội thất 4 - 5 sao, nguồn cung chủ yếu đến từ các dự án cũ, mở bán các đợt hàng mới như The Scenia Bay, The Arena, AB Nha Trang Central Square... Một vài dự án mở bán mới như Ocean Gate Nha Trang, Căn hộ du lịch Marina suites Nha Trang.

Trong khi đó, tại Phú Quốc, nguồn cung giảm khá mạnh khi thời gian vừa qua có hàng loạt quy định hạn chế giao dịch đất nền tại Phú Quốc, Vân Đồn và Bắc Vân Phong, làm cho nhà đầu tư chưa mặn mà với các dự án và khiến chủ đầu tư phải điều chỉnh kế hoạch ra mắt các sản phẩm shophouse, condotel.

Đón cơ hội vàng

Theo phân tích của ông Nguyễn Văn Đính, Phó chủ tịch thường trực kiêm Tổng thư ký Hội Môi giới bất động sản Việt Nam: diễn biến thị trường bất động sản nghỉ dưỡng trong thời gian qua có sự điều chỉnh nhất định về phía nguồn cung khi nhu cầu thị trường chùng xuống.

Tuy nhiên, việc nguồn cung giảm không đồng nghĩa thị trường "nguội lạnh", mà đây là dấu hiệu cho thấy thị trường đang bước vào giai đoạn sàng lọc để bứt tốc trong những tháng cuối năm.

Trước đó, sự bùng nổ của phân khúc nghỉ dưỡng kéo theo tình trạng "vàng thau lẫn lộn", không ít sản phẩm bất động sản nghỉ dưỡng được quảng cáo rầm rộ, có cam kết hấp dẫn, thu hút tiền của khách hàng, nhưng hoạt động không hiệu quả, hoặc không thể triển khai.

Trong khi đó, dòng vốn đầu tư vào phân khúc này có phần không nhỏ đến từ việc vay tín dụng ngân hàng, nên động thái Ngân hàng Nhà nước siết chặt các khoản vay góp phần khiến thị trường này chùng xuống.

Điều này về cơ bản là tốt, tuy bất lợi cho giới chủ đầu tư nhưng lại có lợi cho người mua, bởi đây chính là tiền đề để thị trường thanh lọc những sản phẩm xấu do quá trình phát triển nóng của phân khúc này trong thời gian qua.

Theo đó, dự án có nguồn vốn thấp, chủ đầu tư yếu kém về nguồn lực sẽ khó phát triển dự án và bị thanh lọc dần. Thị trường sẽ dành chỗ cho các chủ đầu tư có tiềm lực tài chính, có chiến lược kinh doanh rõ ràng.

"Điều này giúp ổn định thị trường, giảm nguy cơ rủi ro cho dự án và khách hàng cũng như các nhà đầu tư", ông Nguyễn Văn Đính nhận định.

Đồng quan điểm, ông Nguyễn Hoàng, Giám đốc Bộ phận Nghiên cứu - Phát triển (R&D) của DKRA cho rằng: tình trạng "giảm nhiệt" của phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng là điều đã được dự báo từ trước và bắt đầu thẩm thấu dần từ cuối năm 2017, nên đến nay, thị trường trầm xuống nhưng không có dấu hiệu lao đao.

Các dòng sản phẩm tốt do các chủ đầu tư uy tín mở ra vẫn thu hút được sự quan tâm của người mua. Bởi lẽ, phân khúc bất động sản du lịch nhận được không ít yếu tố hỗ trợ từ nền kinh tế. Đà tăng trưởng kinh tế nói chung, lĩnh vực du lịch nói riêng là cơ sở quan trọng để dự báo về khả năng tạo tiếp tục tạo sức hút của phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng.

Chẳng hạn, năm 2017, Việt Nam thu hút 73 triệu lượt khách nội địa và 13 triệu lượt khách quốc tế, tăng gần 30% so với năm 2016. Mục tiêu năm 2018 của ngành du lịch là đạt 78 triệu lượt khách nội địa và hơn 15 triệu lượt khách quốc tế.

Trong khi đó, mức thu nhập trên đầu người tăng, đặc biệt là tầng lớp trung lưu tăng mạnh, dẫn đến nhu cầu du lịch và đầu tư vào bất động sản du lịch với những tiêu chuẩn quốc tế gia tăng.

Cùng với đó, đầu tư bất động sản du lịch có những đặc thù và lợi ích hấp dẫn khác biệt như thời gian chủ đầu tư được nghỉ dưỡng, cam kết lợi nhuận so với đầu tư vào các phân khúc khác.

Trong nửa đầu năm 2018, mức tiêu thụ sản phẩm thuộc phân khúc này giảm, nhưng đại diện DKRA cho rằng, khoảng từ giữa năm 2018 trở đi hoặc đến quý IV năm nay sẽ có sự hồi phục mạnh mẽ khi Nhà nước có những chính sách rõ ràng về sở hữu loại hình căn hộ condotel.

Những sản phẩm đã có thực tế kiểm chứng về cam kết lợi nhuận, đặc biệt với các chủ đầu tư lớn, uy tín thì sản phẩm sẽ có sức hút cao.

Theo đó, các khu vực được nhà đầu tư bất động sản nghỉ dưỡng quan tâm vẫn là những địa danh nổi tiếng có lợi thế về du lịch, đã có sự hiện diện của các chủ đầu tư lớn và điều quan trọng hơn hết là sự hỗ trợ tích cực từ hạ tầng, cụ thể là đường hàng không, đường cao tốc kết nối trực tiếp đến Đà Nẵng, Nha Trang, Bà Rịa - Vũng Tàu, Phú Quốc.

Ngoài một số thị trường trọng điểm, trong thời gian tới, dự báo sẽ xuất hiện những thị trường mới nổi khác như Bình Định, Quảng Nam, Quảng Ngãi, Phú Yên, Huế, Quảng Trị, Quảng Bình, Bình Thuận… Thị trường bất động sản sôi động trở lại sẽ kéo theo hàng loạt nhà đầu tư phát triển dự án bất động sản (trong đó có nhiều thương hiệu lớn) vào nghiên cứu và thực hiện đầu tư các dự án quy mô lớn.

Thực tế, thời gian vừa qua, Quảng Bình thu hút dòng vốn lớn tham gia vào thị trường với các nhà phát triển mới nổi như First Real, CENLand, FLC...